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　　再添“新愁”

　　2月7日，新華視點以長江口大建“空城”為題，直指南通啟東的綠地長島項目破壞長江保護。報道稱，過去6年，綠地長島項目沿長江而建，全長超10公里，總占地超15平方公里，早在2016年底，綠地長島的建設體量和樓宇高度就被認為違反“長江大保護”，并與崇明建設世界級生態島的總體要求不符。但此后至今，項目的開發建設和銷售預定一切如常。

　　資料顯示，綠地長島位于長三角北入?？?，南依崇明島，背面江蘇啟東、海門。項目總規劃面積約2.35萬畝，是綠地集團打造的集商、住、游、旅、購為一體的項目，規劃有四大主題區域，包括度假區、休閑區、運動區、旅游區，計劃引入人口超20萬，已接近崇明建設世界級生態島的常住人口規劃數的三分之一，而占地僅是全島面積的約1.2%。

　　根據《啟東市城市總體規劃（2012-2030）》，綠地長島所在的啟隆鎮屬“旅游度假用地”，與旅游度假有關的“騎士公園”等項目則以小區業主為主要客戶。而在現實中，有別于寥寥無幾的旅游配套，項目所在地充斥著大量商品住宅，屬于借文旅之名行地產之實的典型代表，相關信息顯示，2017年，綠地長島以成交金額突破百億的成績，分列當年集團全國第二、環滬第一。

　　針對這種“暗度陳倉”的慣常操作，輿論對項目所在區域監管歸屬及綠地提出廣泛質疑。

　　截至目前，綠地尚未對此作官方回應，細究其原因，或許源于集團公關對負面輿情的疲于應對。畢竟回首剛剛過去的1年，包括拖欠債款、桃色丑聞、業主維權等在內，有關綠地的各類負面信息可謂層出不窮。

　　2月2日晚，多家東北地產媒體向綠地集團東北大區喊話催廣告費，稱綠地合計欠款近392萬元。這一尷尬的場景并非首次，2020年10月28日，網易房產成都頻道也曾發布一則“綠地，請付款”的文章，要求綠地西南事業部支付合同價款7.5萬元，如此體量竟然因為拖欠數萬廣告費被公開維權，事件一度登上熱搜。

　　同一天，湖南省公安廳召開發布會披露了10起拒不支付勞動報酬的典型案例，其中，長沙綠地融城置業有限公司涉嫌拒不支付勞動報酬案作為典型案例被公布。而在2020年10月，一則有關“湖南綠地強制員工買房”的消息引發關注，據綠地集團湖南事業部技術研發中心員工反映，其被部門領導要求在12天內購買一套綠地湖南的房產，以幫企業完成年底業績，否則將被公司“除名”。

　　同樣在2020年10月，綠地旗下知名項目武漢綠地中心被承建方中建三局發放“催款單”。中建三局稱，因綠地集團欠付其巨額工程進度款，已造成資金無法正常周轉的狀況，故項目建設將全面停工。作為武昌濱江商務區超高層頭號項目，該事件引發業界廣泛關注。

　　而在更早前的2020年5月，綠地更是因為一起桃色新聞引發輿論嘩然。彼時，名為“VS生生不息”的微博用戶實名爆料綠地集團現任高管陳軍與其（舉報人：史睿生）合法妻子有不正當關系，女方（張雨婷）現已懷孕。此外，舉報人還報陳軍有嚴重經濟違紀，挪用綠地集團公款，并通過洗錢收取巨額非法所得。消息一出，綠地瞬間被推上地產圈輿論的風口。

　　事后，盡管涉事主體陳軍被開除，但與此同時，該事件所揭露的綠地集團內部涉嫌腐敗、挪用國有公款、洗錢等嚴重違紀問題，以及內控失效等管理上的漏洞，持續強化外界對企業品牌形象的負面認知。

　　此外，由于大舉擴張引發項目監管失控，近年來，關于綠地業主維權的新聞頻現報道。

　　2020年10月，湖北武漢漢南綠地城被曝精裝修偷工減料，業主收房時發現廚房墻面瓷磚是用雙面膠粘上去的，手指一摳，整塊掉落；時隔一月，青島綠地國科健康科技小鎮三棟樓又被爆出因存在混凝土整體質量、構件強度降低等質量問題將拆除重建。而放眼全國，包括廣州、海南、南京、上海、山西等多個省份，綠地業主的維權聲浪層出不窮。

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　　商辦大戶的困境

　　在外界看來，高歌猛進的綠地負面不斷，屬于流年不利；但事實上，作為企業戰略執行層面的映射，其所遭遇的種種困境，根源于集團巨大的債務壓力。

　　作為國內頭部房企，信息顯示，綠地控股創立于1992年，曾為上海農委和建委百分百持股。1997年，綠地進行股份制改造，形成了國有控股、職工持股的股份制格局。2013年，通過公開市場引進戰略投資者，形成國有及多種成分資本交叉持股、相互融合的混合所有制格局，并于2015年實現整體借殼上市。

　　也是在上市當年，綠地正式開啟國企混改，引入平安、鼎暉等5家戰略投資者，引入社會資金117.3億元。綠地通過國企混改形成國有資本、社會資本、員工持股“金三角”的股權結構。綠地董事長張玉良曾表示，綠地體制改革的總趨勢是不斷深化混合所有制內涵，推動企業股權更加多元化，體制機制更加市場化、公眾化、國際化。

　　與此前萬達借萬達廣場和萬達文旅城模式低價拿地類似，綠地是以摩天專業戶的打法“聞名”業界。多年以來，綠地依靠其國資背景，通過為地方打造以超高層地標為代表的大型商辦項目，換取低價住宅土地。也因此，商辦一直是綠地項目的重要組成部分。據觀點地產此前的統計，綠地每年新增商辦比例在20%左右，每月新增地產項目里，除去純住宅項目，剩余50%以上也多是商辦項目。

　　在房地產高歌猛進的早年，綠地對于這套駕輕就熟的打法不存在太大問題，也刺激了綠地在全國各地落子頻頻。但伴隨近年來宏觀調控趨緊，以及酒店、寫字樓等商辦類項目供過于求等現實因素影響，此前大肆擴張的綠地，正遭遇愈發兇險的反噬。

　　據綠地控股2020年中報顯示，上半年，綠地實現營收2098億元，同比增加4%；實現利潤總額153億元，同比減少8%。房地產主業合同銷售金額中，住宅占比70%，商辦占比30%。其中，商辦銷售額同比下降了33.56%，跌幅超過三分之一。顯然，疫情疊加商辦市場過剩的沖擊，已經嚴重影響到集團商辦項目的去化周期。

　　而在另一方面，由于部分項目在拿地時對自持辦公的比例有要求，部分物業規定在短期內不得轉讓出售。對于當前綠地的商業運營能力而言，無論是辦公招駐、酒店管理或者商場運營均難言樂觀，沉淀的商辦資產既無法靠兜售變現，又難以通過運營產生穩定高效的現金流回報。

　　按照界面新聞此前做的統計，截至2017年底，綠地在全國各地有49棟超高層項目，包括200米以上45棟，400米以上8棟，集團承壓之大可見一斑。

　　考慮到商辦的去化困境，近年來，綠地正在加快處置資產的步伐，以盡快回籠現金流。

　　其2019年年報顯示，通過出售商辦項目及處置金融資產等，綠地全年投資收益錄得88.64億元，同比大增197.17%，占該期利潤總額的28.97%。2020年1月，綠地先以75億元拋售綠地外灘中心三棟寫字樓給海通證券；5月，又以48.54億元出售了綠地外灘中心T2棟寫字樓和地下產權停車位項目給上海銀行；11月，綠地再度將價值231億元的長三角27個商辦物業打包出售，該資產包含青浦綠地中心、蘇州綠地中心等超高層地標物業。

　　盡管綠地回血之心迫切，但受當前現實的投資環境影響，市面買家熱情低沉。戴德梁行發布的《2020中國商業地產投資意向報告》顯示，超60%的受訪商業地產投資者認為，寫字樓、零售（購物中心和商業街）和酒店的投資規模將下降。除北上廣深杭成，其他城市基本不在大型投資機構考慮范圍內，而“凡有二線城市，皆有綠地高層”，顯然被現實嚴重對撞。

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　　債務壓頂何解？

　　在房地產業界，2020年被稱作“變天之年”。之所以如此，源于系列頂層監管政策的強硬落地。尤其以“三道紅線”和“房貸新規”為標志，整個行業由此正式進入“青銅時代”。

　　根據華創證券報告，以2019年末的數據為基準，綠地剔除預收款后資產負債率為83%；凈負債率達到156%；現金短債比為0.79。“三條紅線”全中。同時，以凈負債率來看，在2019年營收過千億的A股上市房企中，也僅有綠地一家連續5年凈負債率在100%以上。

　　綠地集團發布2020年業績快報顯示，2020年其全年營業總收入4813億元，同比增長12%；總資產達到13491億元，同比增長18%；歸母凈資產834億元，同比增長6%；而同期實現歸母凈利潤137.2億元，相比于去年同期的147億元，同比下降6.93%，已經陷入明顯的增收不增利困境。

　　而截至2020年12月末，綠地集團資產負債率88.28%。據此計算，目前其總負債約為11909.95億元。需注意的是，綠地集團短期負債同樣高企。其2020年三季報顯示，前三季度，綠地集團經營活動現金流量凈額為50.04億元，較上年同期減少45.17%；短期借款為299.47億元，一年內到期的非流動性負債為730.38，合計約為1030億元。而同期賬面貨幣資金僅有805億元，難以覆蓋其短期債務。

　　為緩解債務壓力，目前綠地正積極推進境內外債券融資。11月11日，上交所發布消息，綠地2020年公開發行170億公司債券獲得通過。該債券為小公募債，期限不超過7年（含7年）。規模剛好等于即將到期的公司債。同時綠地表示，將按照國家政策導向，進一步收縮海外房地產項目，加快退出步伐；以多種方式，加快去化商業、辦公、酒店等存量大宗資產，促進資金回籠；壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比，優化有息負債結構；堅持“現金為王”的理念，實施審慎穩健的現金流管理，全面提升回款質量。

　　此外，綠地的股權轉讓還在進行中。2020年7月26日，綠地另兩大股東，上海地產（集團）有限公司和上海城投（集團）有限公司宣布，擬通過公開征集受讓方的方式協議轉讓所持有的綠地部分股份，擬轉讓股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%。相當于發行新股進行融資。

　　2021年1月21日，“綠地集團將被收購”盛傳網絡，信息稱，十強房企綠地將被十強房企收購，收購方為“萬科+誠通”組成的國企改革基金，或中海和其他投資者組成的投資人。對此，張玉良表示，針對混改進展，張玉良表示，混改事宜，沒有跟萬科或中海接觸過。目前有兩家，一家金融機構、一家央企正在洽談中，具體名稱不便于透露，春節后會進一步明朗化。

　　回首綠地2015借殼上市之年，在那個高光時刻，其銷售規模僅次于萬科，居于行業第二；時至今日，綠地不僅在銷量排名上與萬科的差距越拉越大，而且以“三道紅線”為標準，作為“差等生”之列的綠地，其面臨的未來局勢盡顯煎熬。“三道紅線”急急如律令，負面纏身疊加監管高壓的綠地，將如何完成轉身？探圈兒將持續關注。